Baux commerciaux

Le local dans lequel est exploité un fonds de commerce a une importance considérable. Il est parfois la seule valeur réelle du fonds. La protection du locataire commerçant est donc une constance de notre droit.

Dès lors que contrat de location conclu entre le preneur et le bailleur remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, la durée du bail, la fixation du loyer et la fin du bail obéissent à des conditions fixées par le statut légal, appelé aussi la propriété commerciale.

La durée du bail commercial est d’au moins 9 (neuf) ans.

Le statuts des baux commerciaux confèrent au preneur le droit au renouvellement à l’expiration du bail. Celui-ci doit manifester à la fin du bail son intention de renouveler le bail.

Le bailleur peut :

• soit accepter le renouvellement aux conditions du bail antérieur ou sous de nouvelles conditions,
• soit refuser le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction, ou refuser le renouvellement sans offre d’indemnité.

L’indemnité d’éviction est généralement fixée à la suite d’une expertise judiciaire d’évaluation du préjudice à compenser. Elle peut être une indemnité de remplacement si le refus de renouvellement du bail a entraîné la disparition du fonds de commerce ou une indemnité de déplacements si le fond demeure.

De façon récurrente, l’application du statut des baux commerciaux pose la sanction de l’inexécution des obligations contractuelles, notamment du non paiement des loyers.

Très souvent, cette sanction est contractuellement prévue : c’est la clause résolutoire dont l’application est quasi systématique dans les baux commerciaux. Elle sanctionne par la résolution de plein droit le contrat de bail, non seulement en cas de non paiement des loyers et charges, mais aussi de toutes les obligations résultant du bail.

Sa mise en œuvre obéit à un formaliste très précis : délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire et non respect de l’obligation visée dans la clause dans le délai d’un mois.

Il convient de préciser que même si la clause résolutoire a produit ses effets résolutoires, le juge peut accorder un délai au débiteur pour exécuter son obligation et si l’obligation est exécutée dans ce délai, l’effet de la clause est neutralisé.

Les actions découlant du bail commercial sont généralement soumises à la prescription biennale.

Le Cabinet ZERBO propose de vous assister pour résoudre tout problème lié à la conclusion, l’exécution ou la rupture du bail commercial.