La Saisie immobilière : conseils pratiques

Malgré sa relative complexité, justifiée en partie par le montant des intérêts financiers en jeu, la saisie immobilière reste le moyen le plus efficace de recouvrement des créances importantes. Elle aboutit, en général, à des résultats satisfaisants.

La procédure de saisie immobilière est actuellement régie par trois textes qui ont réformé en profondeur la matière et abrogé les dispositions de « l’Ancien Code de procédure civile » :

1° - L’Ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006, qui a modifié les articles 2190 à 2216 du Code civil actuellement intitulé « De la saisie et de la distribution du prix de vente de l’immeuble ».

2° - Le Décret n°2006-936 du 27 juillet 2006, relatif aux procédures de saisie immobilière et de la distribution du prix d’un immeuble, qui précise les modalités pratiques de déroulement de la saisie (les actes à accomplir, les délais et les sanctions).

3° - La Circulaire du 14 novembre 2006, qui complète la présentation des nouvelles dispositions (Circulaire 14 novembre 2006, NOR : JUSC 0620848C, BO Ministère Justice).

La finalité de ces textes est de concilier deux exigences majeurs, à l’apparence, contradictoires :

• - sauvegarder la valeur du patrimoine immobilier du débiteur en favorisant la vente amiable de son immeuble, et en cas d’échec avéré de cette possibilité,
• - protéger les droits de ses créanciers en mettant à leur disposition une procédure adéquate, relativement rapide, de réalisation de l’actif immobilier du débiteur.

Pour se faire :

• - l’ensemble du litige relevant de la procédure de saisie immobilière est confié à un juge unique : le Juge de l’Exécution ;
• - le déroulement de la procédure de saisie est soumis à des délais stricts (plus courts qu’auparavant),
• - les règles de base applicables aux procédures de saisies de façon générale, prévues par la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution et le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 pris en application de la loi du 9 juillet 1991, sont applicables aux procédures de saisie immobilière, sous réserves des dispositions particulières à celles-ci.

La procédure de saisie immobilière est engagée par la signification du commandement de payer valant saisie.

« Dans les 2 mois qui suivent la publication au bureau des hypothèques du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaitre devant le Juge de l’Exécution à une audience d’orientation » (art. D 38).

Le décret du 27 juillet 2006 précise :

« A peine d’irrecevabilité prononcé d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article 49 à moins qu’elle porte sur les actes de procédures postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’acte » (art. D 6).

L’objectif de cette disposition est d’éviter les lenteurs, voire la paralysie, de la procédure. L’audience d’orientation revêt donc une importance capitale pour la suite de la procédure, notamment en cas d’appel.

Le débiteur qui aurait des moyens sérieux de contestation de la saisie a tout intérêt à être vigilent et à préparer l’audience d’orientation avec rigueur. Il doit, non seulement faire valoir ses arguments à l’encontre du créancier poursuivant, mais également à l’encontre des autres créanciers inscrits intervenants dans la procédure.

A défaut, « aucune contestation ni aucune demande incidente ne être formée après l’audience d’orientation», ce qui peut avoir des conséquences fâcheuses et coûteuses.